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你家的高层住宅,真的能住满70年吗?

时间: 2018-11-01 11:59 作者:姚白莞 来源:大象公会 点击:
    上世纪20年代,法国建筑大师勒·柯布西耶对巴黎保守而沉闷的市容越看越不顺眼。

    身为推崇高层住宅、倡导「垂直城市」的先驱,他尤其看不上遍布巴黎全市的低矮住宅,称它们是「没有空气,没有阳光的臭坑」,滋长「贫困、混乱和专制」的温床,一切都太不进步了。

    大师为巴黎精心设计了一套改造规划:塞纳河以北中心市区全部推平,代之以矗立在方正街道网格和大块绿地上的24栋60层以上的摩天大楼。

    

    ● 1925年巴黎重建计划沙盘

    毫不意外,这个过分前卫的方案只收获了白眼。直到二战后,大师的理想才终于部分实现。欧美少数大城市在50-70年代营建了一大批高层住宅。

    但在随后的岁月里,高层住宅便越来越不受待见。落成时风光无限,如今大多门庭冷落,沦为贫民窟和犯罪多发地。

    

    ● 2017年6月14日,英国伦敦高层公寓格伦费尔塔大火,70人遇难,住户多为贫困阶层

    不过,若柯布西耶有幸活到今天,他将满怀欣慰地在远东发现一个「垂直之国」。

    截止2017年,中国已拥有8层以上、超过24米的高层建筑34.7万栋,其中高层住宅23.5万栋,均为世界之最。

    但中国的高层住宅,能避免欧美同类们堕落的宿命吗?

    远东的「垂直之国」

    中国人民有多热爱盖高层住宅?

    如果按照1987年《民用建筑设计通则》对住宅高度形态的分类,七层及以上即算高层住宅,则早在世纪之交(2000年),上海新建住宅中符合这一标准的已占了53%。最高的世贸滨江花园高达60层,轰动一时。

    

    ● 上海世贸滨江花园今貌

    四年后的2004年,北京高层住宅的比例也已经占到住宅总数的63%,即使以该年《住宅设计规范》规定的十层以上才算高层住宅的新标准,这一数字仍高达57.44%。这时,全国多数二三线城市的造楼运动才刚刚起步。

    

    ● 1997-2004年北京住宅层数变化趋势图

    此后十几年,越来越多的中国城市加入高层住宅建造竞赛。

    如西部城市重庆,一度拥有全国第三的高层建筑数量和第一的密度。

    

    二线城市南京,2011年已有高层建筑4978栋,其中2300栋为住宅。

    

    雄心勃勃的三线城市合肥,偏远郊区的楼盘也动辄40层以上,似乎要在建筑高度上率先赶超一二线。

    

    贵州省会贵阳,以近5000栋高层建筑看齐东部,代言了全省脱贫攻坚的决心

    

    甚至连乡镇,也能偶尔凑个热闹(图为温州龙港镇)。

    

    住宅的高度,多少反映了中国人对城市形象和经济发展的独特理解。但不盖如此之多的高层,中国城市果真容不下高速城市化浪潮下急剧增长的新市民?

    不妨与近邻日本做个对比。

    根据《日本统计年鉴》,日本国土中宅地(包括商业、工业、居住及其他面积)占国土总面积的5%,以宅地面积计算的人口密度为每平方公里6760人。

    而根据国土资源部2016年公布的数据,中国仅城镇建设用地和交通用地就有4.77亿亩,这还不包括农村住宅用地。假设城镇化率高达100%,按此计算的人口密度仅为每平方公里4349人。中国的土地稀缺情况并不比日本更严重。

    

    ● 日本各个都府县集中区域人口密度,数据来源:日本统计局

    但与中国的高层建设狂潮相比,日本全国高层住宅占住宅总数中的比重不到10%。即便是首都东京这样的特大城市,7层以下住宅的仍占8成,15层以上的住宅比重仅为2.5%。4成左右的东京家庭,住的是两层小楼。

    

    ● 数据来源:日本统计局(2008年)

    中日住宅形成上述差异的背景,是中国特有的「18亿亩耕地红线」政策,和地方政府对土地财政的依赖。2010年,全国土地出让金高达2.94万亿元,相当于地方财政总收入的71%。土地指标有限,地方政府当然热衷于提高容积率。

    中国政府有自给自足的执念,日本民众也有对居住质量的审慎。中国大陆以外,以高层住宅闻名的还有香港和新加坡。两地土地资源奇缺、寸土寸金,建造高层住宅实出无奈,付出的代价也相当高昂。

    

    ● 日本城市最常见的住宅形式,「一户建」

    高层住宅原罪

    新加坡建屋发展局(HDB)前局长刘太格曾这样评价高层住宅:

    HDB为土地短缺问题付出了高昂的代价,生活在这种高层高密度的开发模式中,我们必须象蜜蜂和蚂蚁一样,每件工作都有良好的组织和安排,为电梯和水泵进行及时的修理服务,提供巨大的人力物力,对可能发生的人身及财产安全问题、过失或弊端才能防范于未然。

    实际上,即便柯布西耶这种狂热先驱,到晚年也已对高层住宅的缺陷有所了解。

    他认为,家庭生活与高层住宅复杂的垂直运行其实并不匹配,日常管理和设施设备维护费用高昂,且存在安全隐患,如果非建不可,层数最好限定在17层以内。

    

    ● 鸟瞰香港高层住宅

    与低层住宅相比,高层住宅业主想过上安全有保障的生活,仅仅关注自家一亩三分地远远不够。公寓大楼涉及到大量共用部位和共用设施设备,如大楼外墙、电梯、楼道等,日常管理和维护更新责任艰巨,费时费力费钱。

    以共用设施设备为例,再简陋的高层住宅,通常也要保障「三不停」(电、水、电梯)、「三有」(管道煤气、电话网线、车库)、「二防」(防火、防震),稍有差池,起码的生活都不能维持。

    高层住宅还是火灾多发地,消防更是世界难题。由于垂直距离长,建筑结构和内部装饰复杂,居住人群众多,酿成大灾容易,施救却难于登天。

    

    ● 2010年上海1115特大火灾,58人遇难。高层住宅一旦起火,因装修材料的易燃性和风速等原因,极容易形成立体式火灾,加之人群不科学的逃生,常导致惨重伤亡。据住建部统计,自2000年至2010年,全国共发生高层建筑火灾3237起

    这又对楼栋公共设施设备提出了更高的要求,从火灾自动报警装置,到相应等级的防火门,自动喷水装置到消防电梯,任何一个环节出问题都可能造成惨重后果。

    这一切都需要专业而精心的管理和维护,方能阻止灾难、维持住宅楼的运作。但中国住宅小区物业管理行业整体水平的低下,极大加剧了问题的严重性。

    在中国,成立一家物业公司的门槛极低,绝大多数几乎不具备专业性。北京全市共约5000多个商品房小区,物业公司竟一度也有5000家,经住建委大肆关停,仍余有3000多家。韩国全国仅有物业公司4家。

    

    ● 中国各地,物业公司殴打业主的新闻不绝于耳,甚至已不算新闻

    以最基本的公共设备电梯为例,中国开发商为节省成本,本就热衷价低质次的品牌。物业公司往往在住房交付初期任由搞装修的业主野蛮使用电梯,超负荷运载装修材料,此后电梯的故障率将大大提高。

    此外,电梯运行3到5年就要对主要设备大修,十五年以上就需更换。但住宅电梯强制报废规定在中国压根不存在,不少物业对电梯的维护是「不坏不修,不坏不保」,且热衷于聘请那些技术低、责任心差的低价维保队伍,加剧了电梯维护、保养的不堪。

    

    ● 在中国,遭遇电梯惊魂如家常便饭

    欧美众多高层住宅的衰落,一大原因就是管理的混乱和公共设施设备的损毁,导致无法维持居住环境。

    如美国著名的普鲁特•伊戈住宅区,由于管理缺失,居民对于建筑物和各种设施肆意破坏,使用不到十年,已残破不堪,成为「垂直贫民窟」。

    

    ● 与九龙城寨齐名的香港重庆大厦,在1961年建成初期,当时是一座高档建筑

    为解决高层住宅公共管理上的弊病,香港自1970年便颁布《多层建筑(业主法团)条例》,发展社区自治,以业主自治机构维持社区治理,并监督物业公司的日常运营。

    

    ● 香港业主社区自治组织结构

    还是以电梯为例。为保证电梯的安全良好运转,香港的业主管委会通常对电梯维修、相关责任分配、更新周期作明确规定和详细记载,交由政府备案,由此形成的费用在全体业主的公共维修基金账户中支取。

    不过必须承认,中国的政策制定者在收费方面从来不乏远见。类似香港这种从全体业主中筹取,用于高层住宅维修、更新设备的钱,一如住房公积金,早已强制缴存多年。

    看得见摸不着的维修资金

    早在1992年,建设部出台的一项规定就已有「维修养护费用」的提法。经多年演变,到2008年财政部165号文件,最终定型为「住宅专项维修资金」。

    这笔钱专门用于保修期后住宅公共设施设备的维修、更新和改造。房产交付时,业主需缴存当地建筑单方造价的5%-8%作为首期资金,如经使用后余额不足30%,还需续交。

    然而,这笔旨在维持居住安全的专项资金在使用上却困难重重。

    一方面,业主极难动用这笔钱去维护房屋。2015年,北京全市维修资金缴存总额达395.99亿元,但使用率不足4%,与此同时,大量小区住宅的问题设施得不到有效修缮,事故频发。

    

    ● 不少公共维修问题源于中国特色工程质量。2009年六月,上海闵行区一栋高层住宅整体倒覆,所幸尚未交付

    另一方面,这笔资金的长远维持也无力保证。如北京建委某位官员所言:「可以预见的是,将来没有任何人(续)交这些钱,将来城市一定会出现大面积的房子没法修理。」

    到底哪里出了问题?每个环节几乎都有问题。

    官方对这笔资金收缴、管理和使用的法规,是2008年出台的《住宅专项维修资金管理办法》。其中对利用维修资金进行大修,规定了两种不同的程序。

    在业委会成立前,维修资金由当地主管部门代管。使用时,物业企业先提出维修方案,再由主管部门审核拨付。

    

    ● 老旧住宅加装电梯,即需动用住宅专项维修资金

    这种方式审批繁杂低效,缺乏有限监督,普遍存在费用虚高,物业公司联合施工方套钱的风险。

    这笔巨款在各地房管部门也未必闲着。2007年,上海被发现维修资金违规流入股市,市值近8亿元。两年后,北京住房资金管理中心也被发现内部人员挪用400万元维修基金用于炒股。

    而业主委员会成立后,根据规定,住宅专项维修资金将划转业主大会管理。物业公司从提出使用方案到出具资金数额,都需业主大会及业主委员会审核通过。

    

    ● 「业主大会」及其执行机构「业主委员会」,最早由上世纪90年代初期从香港引进,迟至2003年《物业管理条例》才给予法律确认,2007年《物权法》颁布前后一度在北上广等地大量出现

    相比政府代管,业主自管模式优势明显,毕竟业主对自家小区知根知底,管理成本低、流程也较简便。可问题在于,绝大多数小区,压根就没有业委会。

    业委会在中国的发展之路,颇为坎坷。由于「业主自治」隐含的敏感性,业委会的法律地位自始就十分尴尬,相关实务探索在2007-2008年的高潮后很快冷却,各方都无推广的动力。

    以合肥为例,2016年的统计显示,全市四个核心区的2137个小区,成立业委会的仅为382个,成立率不足三成。沿海深圳、广州等地的数据也普遍只有三成左右,昆明甚至不足10%。

    因此,商品房社区出现二十多年,业主自治意愿一直薄弱。往往直到被物业公司广泛侵权,个人维权求告无门,才会想到「趟业委会这摊浑水」。而依照中国法律规定,业委会也只有在物业管理事务上具有民事法人地位。

    

    ● 对业委会成立的初衷,北京某小区业主表示:「要不然生活得好好的,谁去瞎折腾啊!」

    因此在物业公司看来,业主搞「业委会」就是要与自己作对。在很多小区,想成立业委会,首先就得过物业保安这关,暴力打砸选举现场事件层出不穷。

    

    ● 今年八月,北京朝阳区某小区业主大会筹备组选举时突遭不明身份人士伏击,现场一通混乱之后,十几名壮汉掩护一人提着票箱匆匆撤离,选举就此夭折

    一旦业主和物业公司关系闹僵,哪怕业委会最终没搞成,建筑大修也只能无限期搁置。

    因为按照前述《办法》,如果要在业委会成立前动用维修资金,需要物业公司提出的维修方案获得三分之二以上的业主赞成。在物业与业主关系恶劣的小区,这几乎是不可能的。

    即便少数幸运小区成立了业委会,往往也只是应了那句:好景不长。

    

    ● 为赶走恶物业,南京托乐嘉小区曾由业委会牵头成立民兵组织:业主护卫队

    在中国大城市,小区业主往往来自全国各地,趁早买房的土著,房炒不住的投资者,高位接盘的外来新中产都聚在一起。

    一时维权的需要让他们走到一起,成立业委会,但相互间的基本信任和认同仍非常有限。业主与业委会之间、业委会成员内部斗争的惨烈程度,丝毫不亚于当初一致对外。

    在这种背景下,基本制度的缺位,主管部门的冷淡,都使业委会一旦陷入纠纷,就很难再回到正轨。等到不堪其扰的业主们逐渐怠于行使权利,业委会就极易蜕变为少数人把控的黑箱组织。其对住宅维修资金的使用,也不再受到有效监督。

    

    随着时间流逝,二手房的转手交易和业主变更,更会不断放大这些问题。

    届时,业主自治名存实亡,无法有效管理小区事务;业主和物业公司关系紧张,别说专项维修资金,就连正常物业费都难以收取。

    恶劣的物业管理,使得公共设施的日常维护都难以保证,加速老化;到了需要大修的时候,或者专项资金账户已空,或者维修方案走不通法定程序。随之而来的,是消防、电梯、水电安全逐一失守,使高层住宅走向沉沦的宿命。

    在今天的中国,走通上述环节并不需要70年。甚至2000年代初建设的一批小区,如今就已陷入电梯频繁故障,外墙面建材剥落,物业费收取困难,小区管理恶性循环的困境。

    来自西方的业委会和业主自治,显然无法挽救中国高层住宅的未来。许多居民对其已然绝望,转而畅想更合乎国情的自救方案。

    

(责任编辑:admin)

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